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深圳楼市需求溢出:临深城市去化加速 F企扎堆拿地

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发表于 2020-4-20 20:16:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
深圳楼市需求溢出:临深城市去化加速 F企扎堆拿地
高F价使深圳的购买力外溢向周边城市,惠州、DG、中山在内的临深片区楼市同比出现量价齐升。火热的市场也吸引了更多F企和购买力进入。尽管近期部分热点二线城市陆续推出限购政策,但易居研究院副院长杨红旭认为,中小城市不会急于推出政策打压。  深圳楼市在自己一路“高歌猛进”的同时,也带动着周边城市楼市上扬。  深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深规土委”)数据显示,剔除月初时豪宅开盘的结构性影响,9月以来,深圳一手F单日成交单价呈现震荡上行趋势,9月17日成交单价达60189元/平方米。在短暂的价格下行之后,深圳F价又重回“6”字时代。  楼市价格不菲,F企却依旧扎堆进入,不断以高价拿地,进一步推动了深圳楼市价格上涨。高F价使深圳的购买力外溢向周边城市,包括惠州、DG、中山在内的临深片区与去年相比,出现量价齐升的局面。  火热的市场吸引了更多F企和购买力进入。尽管近期包括厦门、苏州、杭州在内的热点二线城市陆续推出限购政策以抑制过热的楼市,但易居研究院副院长杨红旭认为,像DG、中山等中小城市F价上涨“十年等一回”,政策打压并不会急于推出。  环深片区量价齐升  越是临近深圳的县区,F价涨幅越大。  从价格上看,目前DG市有23个镇区的F价已突破“万元大关”,占全市镇区的七成,而在四年前,DG市仅有长安镇一个区域单价过万。在2012年至2016年6月的四年半时间里,DG市包括塘厦、黄江、凤岗、大岭山、清溪、樟木头和松山湖在内的7个镇区F价涨幅超过一倍。  DG中原研究部数据显示,今年8月,DG住宅成交均价为14682元/平方米,环比7月上升3.61%,同比上涨54.69%。  中山市首八月涨幅为21.6%。中原地产统计显示,今年1-8月,中山市新F成交均价为7209元/平方米,8月商品F网签均价为7600元/平方米。  而惠州市在临深的三个城市中F价涨幅最快,今年前8个月,惠州市新F成交均价为9085元/平方米,较去年全年增长42.6%。  DG中原总经理王英君认为,由于深圳市下半年新增很多豪宅项目,F价仍会保持上涨态势,深圳的首置刚性自住需求外溢到DG是必然,而下半年DG预计有500-600万平方米潜在新增供应放量,成交预计大幅放量,呈现供需两旺,成交量升价稳态势。  在今年二月出台的广东楼市“去库存”任务表中,惠州以高达1665万平方米库存量排全省第三,其在2019年前,需去库存105万平方米,去库存压力仅次于佛山。  半年过后,惠州给出了一份出乎意料的答卷。根据中原集团研究中心统计,截至今年8月底,惠州全市库存F源面积降至1088.54万平方米,环比下降3.27%。惠州市F管局数据显示,仅3月份,惠州全市就卖掉了17369套F,库存量从1665万平方米跌至1464万平方米,一个月就完成了未来3年的任务。惠州的去化周期也从去年年底的7.8个月降至八月底的4.2个月。  中山市的库存量则从去年年底的5.8万套降至截至2016年9月11日的3.3万套,去化周期从7个月在降至了八月底的4.3个月后,进一步缩短至3.8个月。中山中原总经理邵鹏认为,在上半年经历了“疯狂,之后是平静”后,下半年中山楼市有望理性回归。  去化周期最短的城市是DG,八月末其去化周期为3.3个月。而随着金九银十到来,其去化周期有望进一步降低。据DG中原研究部不完全统计,在预计于 9月推货的项目中,过半楼盘来自塘厦、凤岗、松山湖、虎门等泛临深片区,供应量为4000多套,占DG市比重近7成,而与之相反的是,DG市城区、S乡片区供应的项目寥寥无几。  F企挤入临深片区  尽管推地规模被有意控制,但F企拿地热情不降。  据合富辉煌DG发展研究中心统计,今年上半年,DG全市共成交8宗商住用地,成交总面积约29.5万平方米,同比减少32%;成交总金额23.6亿元,同比减少20%。  9月7日,DG茶山镇横江村一商住地,被天津广宇发展以总价14.31亿元获得使用权,折合楼面地价12119元/平方米,溢价率高达506%。这是继塘厦、莞城、樟木头之后,DG市第四个楼面单价超过万元的地块。  惠州中原地产监测数据显示,截至今年9月11日,惠州商住用地成交60宗,交易价格过亿的有10宗。其中佳兆业溢价312%通过收购恺乐居得到古塘坳两幅地。  值得注意的是,佳兆业上述地块是其经历债务危机后首次公开拿地,以高溢价布局惠州,显示出其加码临深片区的野心。  中原地产研究指出,F企大鳄频繁在惠州拿地,表明对惠州楼市发展前景看好。除了通过招拍挂方式获取优质土地资源,不少外来F企通过并购或收购当地F企的方式打开市场,包括恒大、碧桂园、融创和中海等排名前十的F企均以这样的方式进入惠州。  其中,碧桂园更是在惠州埋下重要棋子。前八个月碧桂园惠州公司共签约售F1.3万套,签约金额超过100亿,是整个深圳东楼市首个签约金额过百亿的开发商,其中十里银滩贡献业绩达到74.6亿元。  惠州中原地产董事总经理钟志斌认为,品牌F企抢滩惠州扩大土地储备表现出了对惠州市场的信心,随着高铁捷运化以及深圳地铁14号线惠州段规划的落地,深圳东进战略以及深惠同城的红利持续加强释放,深圳客在惠州的购买半径增大,除了临深区域,城区的深客比例亦有所提高,极大刺激了楼市繁荣。  对于临深片区楼市的发展空间,深圳中原地产研究中心总监王飞认为,在“深莞惠一体化”概念下,受制于深圳高企的F价,其楼市外溢将成为未来的主要趋势,但临深区域的F产火Bao局面会有所缓和。  这一方面,由于临深片区F价与深圳F价走势密切相关,在深圳进行政策调整的同时,临深楼市会受到影响,目前惠、莞、中的成交量、成交均价都开始呈现平稳态势。  另一方面,惠、莞、中F价自2015年发力至今,部分区域已实现翻番,这就与深圳周边一些区域相差不大,而在去年购买力中占到八九成的投资客,其利润空间被挤压。  此外,针对想要搭深圳楼市外溢的便车进行投资的购F者,王飞提醒道,在交易前应充分考察楼盘周边的轨道通达性、人口支撑情况、二手F市场成熟度等基本面状况,仍需谨慎入市。
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