深圳楼市需求溢出：F企挤入临深片区扎堆拿地
深圳楼市需求溢出：F企挤入临深片区扎堆拿地今年以来，楼市的诸多变化，也开始为部分地方加速去库存带来贡献。 这主要体现在一线城市周边经济圈内，也即核心城市外溢效应，这种外溢也开始从纯住宅项目传导到商住类物业。京沪深周边无一例外，经统计，惠州一个月就完成了未来三年的去库存任务。 在资金潮之外，供求关系无疑依旧是影响楼市的重要因素，也构成了本期楼市外溢路线图。 高F价使深圳的购买力外溢向周边城市，惠州、DG、中山在内的临深片区楼市同比出现量价齐升。火热的市场也吸引了更多F企和购买力进入。尽管近期部分热点二线城市陆续推出限购政策，但易居研究院副院长杨红旭认为，中小城市不会急于推出政策打压。 深圳楼市在自己一路“高歌猛进”的同时，也带动着周边城市楼市上扬。 深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深规土委”）数据显示，剔除月初时豪宅开盘的结构性影响，9月以来，深圳一手F单日成交单价呈现震荡上行趋势，9月17日成交单价达60189元/平方米。在短暂的价格下行之后，深圳F价又重回“6”字时代。 楼市价格不菲，F企却依旧扎堆进入，不断以高价拿地，进一步推动了深圳楼市价格上涨。高F价使深圳的购买力外溢向周边城市，包括惠州、DG、中山在内的临深片区与去年相比，出现量价齐升的局面。 火热的市场吸引了更多F企和购买力进入。尽管近期包括厦门、苏州、杭州在内的热点二线城市陆续推出限购政策以抑制过热的楼市，但易居研究院副院长杨红旭认为，像DG、中山等中小城市F价上涨“十年等一回”，政策打压并不会急于推出。 环深片区量价齐升 越是临近深圳的县区，F价涨幅越大。 从价格上看，目前DG市有23个镇区的F价已突破“万元大关”，占全市镇区的七成，而在四年前，DG市仅有长安镇一个区域单价过万。在2012年至2016年6月的四年半时间里，DG市包括塘厦、黄江、凤岗、大岭山、清溪、樟木头和松山湖在内的7个镇区F价涨幅超过一倍。 DG中原研究部数据显示，今年8月，DG住宅成交均价为14682元/平方米，环比7月上升3.61%，同比上涨54.69%。 中山市首八月涨幅为21.6%。中原地产统计显示，今年1-8月，中山市新F成交均价为7209元/平方米，8月商品F网签均价为7600元/平方米。 而惠州市在临深的三个城市中F价涨幅最快，今年前8个月，惠州市新F成交均价为9085元/平方米，较去年全年增长42.6%。 DG中原总经理王英君认为，由于深圳市下半年新增很多豪宅项目，F价仍会保持上涨态势，深圳的首置刚性自住需求外溢到DG是必然，而下半年DG预计有500-600万平方米潜在新增供应放量，成交预计大幅放量，呈现供需两旺，成交量升价稳态势。 在今年二月出台的广东楼市“去库存”任务表中，惠州以高达1665万平方米库存量排全省第三，其在2019年前，需去库存105万平方米，去库存压力仅次于佛山。 半年过后，惠州给出了一份出乎意料的答卷。根据中原集团研究中心统计，截至今年8月底，惠州全市库存F源面积降至1088.54万平方米，环比下降3.27%。惠州市F管局数据显示，仅3月份，惠州全市就卖掉了17369套F，库存量从1665万平方米跌至1464万平方米，一个月就完成了未来3年的任务。惠州的去化周期也从去年年底的7.8个月降至八月底的4.2个月。 中山市的库存量则从去年年底的5.8万套降至截至2016年9月11日的3.3万套，去化周期从7个月在降至了八月底的4.3个月后，进一步缩短至3.8个月。中山中原总经理邵鹏认为，在上半年经历了“疯狂，之后是平静”后，下半年中山楼市有望理性回归。 去化周期最短的城市是DG，八月末其去化周期为3.3个月。而随着金九银十到来，其去化周期有望进一步降低。据DG中原研究部不完全统计，在预计于9月推货的项目中，过半楼盘来自塘厦、凤岗、松山湖、虎门等泛临深片区，供应量为4000多套，占DG市比重近7成，而与之相反的是，DG市城区、S乡片区供应的项目寥寥无几。 F企挤入临深片区 尽管推地规模被有意控制，但F企拿地热情不降。 据合富辉煌DG发展研究中心统计，今年上半年，DG全市共成交8宗商住用地，成交总面积约29.5万平方米，同比减少32%；成交总金额23.6亿元，同比减少20%。 9月7日，DG茶山镇横江村一商住地，被天津广宇发展以总价14.31亿元获得使用权，折合楼面地价12119元/平方米，溢价率高达506%。这是继塘厦、莞城、樟木头之后，DG市第四个楼面单价超过万元的地块。 惠州中原地产监测数据显示，截至今年9月11日，惠州商住用地成交60宗，交易价格过亿的有10宗。其中佳兆业溢价312%通过收购恺乐居得到古塘坳两幅地。 值得注意的是，佳兆业上述地块是其经历债务危机后首次公开拿地，以高溢价布局惠州，显示出其加码临深片区的野心。 中原地产研究指出，F企大鳄频繁在惠州拿地，表明对惠州楼市发展前景看好。除了通过招拍挂方式获取优质土地资源，不少外来F企通过并购或收购当地F企的方式打开市场，包括恒大、碧桂园、融创和中海等排名前十的F企均以这样的方式进入惠州。 其中，碧桂园更是在惠州埋下重要棋子。前八个月碧桂园惠州公司共签约售F1.3万套，签约金额超过100亿，是整个深圳东楼市首个签约金额过百亿的开发商，其中十里银滩贡献业绩达到74.6亿元。 惠州中原地产董事总经理钟志斌认为，品牌F企抢滩惠州扩大土地储备表现出了对惠州市场的信心，随着高铁捷运化以及深圳地铁14号线惠州段规划的落地，深圳东进战略以及深惠同城的红利持续加强释放，深圳客在惠州的购买半径增大，除了临深区域，城区的深客比例亦有所提高，极大刺激了楼市繁荣。 对于临深片区楼市的发展空间，深圳中原地产研究中心总监王飞认为，在“深莞惠一体化”概念下，受制于深圳高企的F价，其楼市外溢将成为未来的主要趋势，但临深区域的F产火Bao局面会有所缓和。 这一方面，由于临深片区F价与深圳F价走势密切相关，在深圳进行政策调整的同时，临深楼市会受到影响，目前惠、莞、中的成交量、成交均价都开始呈现平稳态势。 另一方面，惠、莞、中F价自2015年发力至今，部分区域已实现翻番，这就与深圳周边一些区域相差不大，而在去年购买力中占到八九成的投资客，其利润空间被挤压。 此外，针对想要搭深圳楼市外溢的便车进行投资的购F者，王飞提醒道，在交易前应充分考察楼盘周边的轨道通达性、人口支撑情况、二手F市场成熟度等基本面状况，仍需谨慎入市。
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